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앞선 1부를 통해 주택임대소득이 발생하더라도 보유 주택수, 임대 유형 등에 따라 비과세가 될 수 있고, 과세가 될 수 있음을 확인했다. 2부에서는 주택임대소득이 과세 대상이 되는 경우 과세 신고하는 방법에 대해 알아본다.

주택을 임대하고 얻은 주택임대소득(월세와 간주임대료)은 종합소득 중 사업소득에 해당된다. 따라서 과세 대상에 해당할 경우 매년 5월 종합소득세로 신고∙납부해야 한다. 2025년 현재 기준에서 과세 대상은 2주택 이상의 월세, 3주택 이상에서 보증금∙전세금 합산이 3억원이 넘는 경우 산출된 간주임대료다.

주택임대소득에 과세를 할 때에는 월세와 간주임대료의 연간 합산 금액을 기준으로 한다. 연간 주택임대소득이 2천만원 이하면 종합과세와 분리과세 중 하나를 선택할 수 있으며, 2천만원을 초과할 경우는 종합과세로만 신고할 수 있다.

종합과세와 분리과세, 어떻게 다를까?

종합과세는 1년동안 발생한 다양한 소득(근로소득, 사업소득, 이자소득 등)을 합산하여 소득이 높을수록 높은 세율이 부과되는 누진세율(6~45%)을 적용하는 방식이다. 합산된 소득 규모가 크지 않아 낮은 세율을 적용 받을 경우 세금 부담이 상대적으로 줄어들 수 있다.

반면, 분리과세는 종합소득에 합산하지 않고 독립적으로 분리하여 과세하는 방식으로 세율이 14%로 고정되어 있다. 따라서, 임대소득 외에 소득이 큰 경우 세금부담이 상대적으로 줄어들 수 있다. 또한, 임대사업자 등록을 하고 지자체 임대주택으로 등록하면 필요경비 및 소득공제를 추가로 받을 수 있다는 장점이 있다.

종합과세와 분리과세 중 어떤 방식이 나에게 유리할까?

앞서 설명했던 것처럼 분리과세를 선택할 수 있는 조건은 연간 주택임대소득이 2천만원 이하일 경우이다. 하지만 2천만원 이하라고 해서 무조건 분리과세를 선택할 필요는 없다. 다른 종합소득과 인적공제액이 얼마인지 등에 따라 유불리가 달라질 수 있기 때문이다.

일반적으로 주택임대소득 외 다른 소득이 많아 종합과세 시 세율 구간이 높을 경우 분리과세를 선택하는 것이 유리하다. 하지만 주택임대소득 외 다른 소득이 없거나 적어 종합과세를 하더라도 14% 보다 낮은 세율을 적용 받는 수준이라면 종합과세가 더 유리할 수 있다.

보다 자세한 사항은 국세청홈택스에서 주택임대소득 종합∙분리과세 세액을 모의로 계산하여 비교해볼 수 있으니 참고하면 된다.

마지막 3편에서는 주택임대소득에 대한 건강보험료에 대해 설명할 것이다.

국세청홈택스
귀속 주택임대소득 종합∙분리과세
세액계산비교 바로 가는 법
(2023년 귀속)