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주택임대소득은 주택수, 임대유형에 따라 과세방식 차이

소득세법을 보면 부동산을 임대하여 발생한 소득은 종합소득 중 사업소득에 해당 된다. 따라서 상가, 토지, 주택 등 부동산을 임대하고 소득이 발생하면 사업자등록 여부와 관계없이 매년 5월에 종합소득세를 신고∙납부해야 한다.

부동산 중에서 상가와 토지에서 발생한 임대소득은 무조건 다른 소득과 합산되는 종합과세 신고대상이다. 반면, 주택에서 발생하는 임대소득은 반드시 종합과세 신고대상이 되는 것은 아니다. 주택수와 임대유형에 따라 비과세도 가능하며, 과세를 하더라도 종합과세와 분리과세로 구분된다.

임대 주택수와 유형별 차이를 알아보기에 앞서 몇 가지 확인하고 넘어갈 부분이 있다. 바로 간주임대료에 대한 이해와 간주임대료 계산 시 주택수에 포함되지 않는 주택에 대한 이해다.

간주임대료는 보증금 및 전세금에서 발생하는 수익을 의미

일반적으로 주택임대소득이라고 하면 월세를 주고 월세 수입을 받는 것만 생각한다. 하지만, 전월세를 주고 받은 보증금 및 전세금도 주택임대소득이 될 수 있다. 목돈을 받은 만큼 이에 대한 이자수익 등이 발생할 수 있기 때문이다. 보증금 및 전세금에서 발생하는 수익을 간주임대료라고 부르며, 보통 정기예금 이자 수준에 해당하는 금액이다.

40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하 주택은 간주임대료 계산 시 제외

소득세법 제25조 ‘총수입금액 계산의 특례’를 보면 주택에서 발생하는 간주임대료를 계산할 때 주택수에 포함하지 않는 주택을 정의하고 있다. 주거 전용면적이 40㎡(약 12평) 이하이며, 동시에 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택일 경우 주택수에 포함하지 않는다. 다만, 2026년 12월 31일까지로 한정되어 있으며, 그 이후에는 해당 주택들도 주택수에 포함될 수도 있다.

참고로 기준시가는 우리가 흔하게 보는 실거래가*와는 다르며, 국토교통부 홈페이지에 매년 4월 고시된다. 아파트와 빌라는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격을 확인하면 된다.

*기준시가는 통상적으로 실거래가의 70~80% 수준으로 산정

이제 기본적인 내용에 대한 이해를 바탕으로 주택수와 유형별 과세대상 여부의 차이에 대해 알아보자.

1주택은 비과세이지만 12억원 이상 고가주택은 과세 대상

우선 주택임대소득에서 주택수를 산정할 때는 인별 계산을 원칙으로 하지만, 부부가 각각 주택을 보유하고 있는 경우에는 주택수를 합산하여 판단한다.

기본적으로 1주택자는 주택임대소득이 발생하더라도 과세하지 않는다. 1주택자가 임대인이 된다는 것은 타인의 주택에 임차인이 된다는 뜻(소위 말해 ‘전세 주고 전세’)이다. 이러한 경우를 모두 과세한다면 사회적으로 혼란을 초래할 수 있으므로 과세하지 않는다고 이해하면 된다.

다만, 1주택자라고 하더라도 과세대상이 되는 경우가 있는데, 해외에 위치한 주택 또는 고가 주택을 보유하고 이를 임대했을 경우다. 이때 고가주택은 과세연도의 기준시가가 12억원을 초과하는 주택을 말한다. 다만, 해외에 위치한 주택 또는 고가주택이라고 하더라도 월세 수입에 한해 과세 대상이 되며, 보증금 및 전세금 등에서 발생하는 간주임대료는 과세 대상이 아니다.

2주택자는 월세 수입만 과세 대상이나 추후 보증금∙전세금도 과세

2주택자부터는 주택임대소득 발생 시 과세 대상에 해당된다. 월세는 무조건 과세 대상이며, 보증금 및 전세금 등에서 발생하는 간주임대료는 현재는 비과세지만, 2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 2채 보유하고 보증금 및 전세금의 합산이 3억원을 초과하는 경우에 한해 과세 대상이 될 예정이다. 다만, 보증금 및 전세금의 합산이 3억원을 초과하면 무조건 과세 대상이 되는 것은 아니며, 추후 시행령을 통해 과세 대상 수준이 정해질 예정이다.

3주택자는 보증금∙전세금 합산이 3억원 이하인 경우에만 비과세

3주택자 이상은 비교적 단순하다. 고가주택 소유 여부와 상관없이 월세 및 보증금∙전세금의 간주임대료가 과세 대상이 된다. 다만, 보유하고 있는 주택들로부터 발생하는 보증금∙전세금의 합산이 3억원이 되지 않을 경우는 과세 대상에서 제외된다.

여기까지 내용을 잘 따라왔다면, 주택임대소득과 관련하여 임대 주택 수 및 유형에 따라 비과세가 될 수도 있고 과세 대상이 될 수도 있음을 이해했을 것이라 생각한다.

2편에서는 주택임대소득에 대한 종합과세와 분리과세에 대해 설명할 것이다.