최근 부동산 가격상승 현상은 수익형 부동산에서도 호가급등으로 나타났다. 반면 코로나19 등의 영향으로 공실율 또한 늘어남에 따라 수익형 부동산의 투자수익률은 급락했다. 사상 초유의 유동성 과잉시대에 접어든 이후, 금리인상 가능성이 점차 높아지고 있는 상황에서 현재 수익형 부동산의 수익률 추이를 살펴본다.
자산관리 ㅣ 부동산
[전문가 칼럼]
수익형 부동산 수익률의
한계는 어디쯤일까?
유동성 과잉과 부동산 가격의 상관관계
최근 부동산 가격 급등의 원인으로 빠지지 않는 단골메뉴는 아마도 ‘풍부한 유동성’ 또는 ‘유동성 과잉’일 것이다. 많은 연구결과에서 보듯이 최근의 풍부한 유동성은 부동산 가격의 급등에 일조했다는 것에는 반론의 여지가 없다.
[그림1. 현금 유동성과 아파트 가격의 변동 추이]
출처: 한국은행, 부동산114
현금 유동성 지표인 M1:M2 비율을 살펴보면 과거 20년 평균은 약 29% 수준의 비율을 보이고 있다. 이를 감안하면 유동성 과잉현상이 2015년 이후부터 현재까지 지속되고 있는 것을 알 수 있다. 특히 2019년 다소 축소됐던 현금 유동성은 코로나19 이후 급격히 확대돼, 2021년 3월 37.8%라는 사상 최대의 현금 유동성 비율을 보이고 있다.
풍부한 유동성이 유지되는 동안 부동산 가격은 강세를 보일 수 밖에 없다. 이는 [그림1]에서 보는 바와 같이 유동성과 부동산 가격은 비례관계에 있기 때문이다. 다만, 2~3년 이상의 시차가 발생하고 있는 것을 볼 수 있다. 부동산 가격은 단순히 유동성에 의해서 결정 되기보다는 수요와 공급, 부동산 정책, 시장 참여자의 심리 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하기 때문일 것이다.
그렇다면 현재의 유동성 과잉은 언제까지 유지될 것인가?
현금 유동성은 기본적으로 금리와 반비례 관계인 모습을 보인다. 최근 금리인상 가능성이 점차 높아지고 있는 가운데, 금리가 인상될 경우 유동성 축소가 가시화 될 수 있다는 예측이 가능하다.
그렇지만 저금리 기조가 일상화된 최근의 경제상황을 고려한다면 단시간 내 유동성 과잉현상이 해소되기는 쉽지 않아 보인다. 유동성 축소에 따른 부동산 시장의 안정까지는 많은 시간이 필요할 것이다.
수익형 부동산 수익률, 안전할까?
유동성 과잉은 수익형 부동산 시장에도 많은 영향을 준다. 이에 따라 매매가격의 급등과 함께 수익률의 지속적인 하락이 나타나고 있다.
[그림2. 수익률 비교 (수익형 부동산 vs 회사채)]
출처: 한국은행, 리얼티코리아
특히 2020년 4/4분기~2021년 1/4분기 동안 발생한 수익형 부동산 가격 급등으로 인해 강남구의 2021년 1분기 수익률은 1.79%까지 하락하는 모습을 보이고 있다. 이는 대체적으로 안전자산으로 분류해 줄 수 있는 우량등급(AA-) 회사채 수익률을 하회하는 수준이다.
이와 같은 현상이 나타난 이유는 무엇일까?
저금리 기조와 유동성 과잉으로 인해 지속적으로 상승한 수익형 부동산의 가격 상승은 수익률의 하락을 초래해 왔다. 최근에는 인플레이션 우려에 대한 자산가들의 불안심리를 자극하면서 한계 수익률에 더욱 가까워진 것이라 볼 수 있다.
2분기를 지나면서 나타나고 있는 대출금리의 상승 움직임 또한 문제다. 대출금리 상승은 대출을 통해 매입금액의 상당 부분을 조달하는 투자자의 실질 수익률을 더 낮게 만드는 원인이 된다.
한계수익률에 다다른 수익형 부동산의 가격 급등은 언제쯤 안정될까?
앞서 말한 바와 같이 사상 초유의 유동성 과잉이 유지되고 있는 상황이다. 이로 인해 매도자 우위의 시장흐름은 단기간에 쉽게 바뀌지는 않을 것으로 보인다. 또한 현재의 흐름은 당분간 유지될 가능성이 커 보인다.
다만 지속적으로 대두되고 있는 기준금리 인상이 현실화될 경우 시장은 변곡점을 맞이하게 될 것이다. 기준금리 인상을 유동성 축소의 신호탄으로 해석할 가능성이 크기 때문이다.
지속되는 가격인상 압력과 이에 반해 점차 낮아지고 있는 수익률, 그리고 점점 높아만 가는 금리인상 가능성으로 인해 투자자들의 고민은 더욱 깊어질 수 밖에 없는 시기다.
글 하나은행 자산관리사업지원섹션
최환석 부동산전문위원