하나원큐

예상에서 벗어나 상승

“인기여배우 한ㅇㅇ 강남꼬마빌딩 매각, 3년 만에 36억 벌었다”
얼마 전 많은 미디어에 보도된 기사 제목이다. 이 기사 내용을 보면 배우 한모씨가 강남 논현동에 위치한 꼬마빌딩을 34억 원에 매입한 후 3년 만에 70억 원에 매각하여 매각차익으로만 36억 원을 거두었으며 수익률이 무려 100%에 이른다는 내용이었다.

2021년 주거용 부동산시장은 매우 뜨겁게 움직였다. 주택시장에 가려져서 크게 두각을 보이지는 못했지만 상업용부동산 시장 역시 위 기사에서 보는 바와 같이 높은 가격 상승이 있었다. 이는 코로나19의 확산으로 사적모임의 인원이 제한되고 음식점을 비롯한 상가의 영업시간이 단축된 것에 따른 영향이다. 상가의 영업이 크게 위축됨에 따라 공실률이 증가하면서 꼬마빌딩을 비롯한 상업용부동산의 가격은 하락할 것이라고 전망한 예상과는 다른 상황이 전개된 것이다. 꼬마빌딩의 1층은 영업제한업종에 해당하는 음식점 등이 대부분이고 꼬마빌딩 임대료의 거의 절반을 담당하는 1층에 공실이 발생하면 치명적이기 때문이다.

이는 2021년 10월에 발표된 한국부동산원의 「2021년 3분기 전국 상업용부동산 임대시장 동향」에서도 나타나는데, 오피스 및 모든 상가 유형에서 전분기 대비 임대가격지수 및 투자수익률이 하락했으며, 이러한 하락 추세는 아래 그림과 같이 2019년 이후 계속 되고 있다. 특히 일부 지역의 경우 공실률이 심각했는데 명동지역 소규모 상가(2층 이하, 330㎡ 이하)의 경우 코로나가 본격화되기 이전인 2019년 3분기의 공실률은 0%로 빈 상가가 하나도 없었는데 2021년 3분기에는 무려 43.3%로 증가하였으며, 중대형 상가(3층 이상, 330㎡ 초과)의 경우에도 8.9%에서 47.2%로 증가하여 두 곳 건너 한 곳이 공실인 것으로 조사되었다. 이와 함께 관광객이 급감하면서 운영에 큰 타격을 받은 호텔의 매각이 줄을 이었으며 매각된 호텔은 주상복합건물 또는 업무시설로 바뀔 것으로 예상된다.

그럼에도 불구하고 2021년에도 상업용부동산 가격과 거래량은 계속 상승하는 추세를 보였다. 이는 시중의 풍부한 유동성과 주택시장 규제에 따른 풍선효과로 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요가 상업용부동산시장에 가세한 것과 여기에 IT업종과 스타트업 등의 오피스 투자가 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 상업용부동산의 중개를 전문으로 하는 리얼티코리아㈜의 자료를 보면 서울지역 중소형빌딩의 거래량은 2021년 3분기까지 948건이 거래되어 전년 동기간의 743건 대비 27.6% 증가한 것으로 나타났다. 4분기들어 한국은행의 기준금리 인상과 금융권의 대출 제한으로 인하여 매수세가 주춤하는 모습을 보이고 있지만 2021년은 거래량과 가격 모두 상승한 해로 기록될 것이다.

2022년 양극화 심화
그리고 새로운 트렌드

미국의 기준금리 인상에 따라 우리나라 역시 2021년 8월 26일 초저금리 시대를 마감하고 기준금리를 0.25%p 올린 0.75%로 조정했으며, 한국은행은 이에 그치지 않고 11월 25일 0.25%포인트를 추가로 인상하여 1.00%로 조정하면서 2020년 3월에 시작된 0%대의 기준금리시대를 마감하게 되었고, 2022년에도 금리 인상을 예고하고 있다.

2022년 양극화 심화
그리고 새로운 트렌드

미국의 기준금리 인상에 따라 우리나라 역시 2021년 8월 26일 초저금리 시대를 마감하고 기준금리를 0.25%p 올린 0.75%로 조정했으며, 한국은행은 이에 그치지 않고 11월 25일 0.25%p를 추가로 인상하여 1.00%로 조정하면서 2020년 3월에 시작된 0%대의 기준금리시대를 마감하게 되었고, 2022년에도 금리 인상을 예고하고 있다.

기준금리가 인상되면 지금도 일정부분 반영이 되어 있지만 은행의 대출금리 역시 인상되기 때문에 금리의 상승은 수익형부동산에 악재로 작용하게 된다. 대출금리가 상승하면 상업용부동산의 레버리지 효과가 사라지고 오히려 역레버리지 효과가 발생한다. 따라서 대출을 활용한 부동산 투자가 어려워지게 되면서 자기자금이 부족한 투자자들의 시장 참여가 제한될 수 밖에 없다.

또한 2015년 3월 기준금리가 1%대로 진입하면서 상승하기 시작한 상업용부동산의 가격이 중간에 별다른 조정 없이 계속 상승해 오고 있다는 점도 살펴야 한다. 이는 임대수익률 저하로 이어져 매매가격의 조정 가능성으로 작용할 것이다. 매수자들의 시장 참여를 주저하게 만드는 요인이 될 것으로 전망된다.

그럼에도 불구하고 시장에는 상업용부동산을 매수하려는 수요가 풍부한 상황이다. 이에 따라 입지와 수익률 그리고 향후 전망 등을 보다 엄격하게 분석하여 옥석을 제대로 가려서 투자하려고 할 것이며, 이로 인하여 지역별 물건별로 양극화가 보다 더 강하게 시장에 나타날 것으로 전망된다. 또한 본인 스스로 부동산의 가치를 올리려고 하는 새로운 트렌드(부동산 밸류업)가 보다 폭넓게 시장에 자리를 잡을 것으로 예상된다.

밸류업이란 그냥 매입해서 보유하고 있다가 나중에 시세차익만 얻고 매각하는 방식이 아니라 리모델링, 용도변경 또는 신축 등을 통해서 건물의 가치를 상승시키는 작업을 말한다. 이러한 현상은 현재 가격으로 높은 투자수익을 얻을 수 없을 뿐만 아니라 높은 시세차익도 얻을 수 없다고 판단하기 때문에 일어난다. 이를 반영하듯 많은 리모델링 전문 시공업체들이 유튜브 등을 통해서 밸류업 마케팅을 진행하고 있다.

2022년 상업용부동산 시장은 매수자들의 관망세가 이어지는 것이 큰 흐름이 될 것으로 예상된다. 반면 투자를 희망하는 수요 역시 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 새롭게 시장에 참여하려고 하는 투자자는 단순 시세차익이 아닌 밸류업 또는 직접 수요 등 새로운 패러다임으로 무장할 가능성이 크다. 따라서 상업용부동산 투자에 관심이 있는 수요자라면 부동산의 옥석을 가리고 밸류업이 기대되는 부동산을 세밀하게 분석하여 우량한 부동산을 선별하는 안목이 필요하다. 이 과정에서 전문가의 자문을 받는 것도 고려해봐야 할 것이다.

글 하나은행 부동산투자자문유닛
양용화 부동산전문위원