자산관리 ㅣ 부동산

[전문가 칼럼]
코로나19 장기화에 따른
상업용 부동산의 명암

코로나19는 사회적이나 경제적으로 우리 사회에 많은 영향을 미치고 있다. 상업용 부동산 분야도 마찬가지인데 코로나19로 인해 사회적 거리 두기가 장기화 되면서 임대시장의 체감 경기는 악화된 반면, 풍부한 유동성과 저금리 기조 등의 영향으로 상업용 부동산에 투자 수요가 꾸준히 유입되면서 향후 가격상승에 대한 기대감은 높아지고 있다. 이번 기회에 상업용 부동산의 각 분야별 온도차이를 알아보고 올해 상업용부동산의 전망에 대해 알아본다.

상업용 부동산 임대시장

코로나19 사태가 장기화되면서 상업용 부동산의 체감 경기가 갈수록 악화되고 있다.

한국부동산원의 ‘상업용 부동산 임대 동향 조사’ 결과에 따르면 올해 1분기 임대가격지수는 지난분기 대비 모든 분야에서 하락했다. 수치상으로는 오피스 0.16%, 중대형상가 0.26%, 소규모 상가 0.22%, 집합상가 0.20% 등으로 하락했다.

세부적으로 보면 오피스의 경우 최근 서울 주요지역에 프라임 오피스의 공급이 증가하고 있고, 재택 근무가 증가하면서 오피스 수요가 감소하는 영향으로 임대가격지수가 떨어졌다.

상가는 사회적 거리 두기와 재택근무 증가, 관광객 감소 등의 영향으로 상권 침체가 계속되며 전분야에서 임대가격지수가 하락했다. 특히 최근 수도권의 코로나19 확진자가 늘면서 서울의 임대 가격지수는 지난 분기 대비 중대형상가 0.41%, 소규모상가 0.31%, 집합상가 0.25% 등의 수치로 하락했다.

올해 1분기 전국 평균 공실률도 지난 분기 대비 소폭 상승했다.
지난 분기 대비 오피스 0.1%, 중대형상가 0.3% 상승한 반면, 폐업하는 자영업자가 늘어나면서 소규모 상가의 공실률은 지난 분기 대비 0.7% 하락한 수치를 나타냈다.

(자료 : 한국부동산원)

상업용 부동산 매매시장

상업용부동산 임대 시장은 고전을 면치 못하는 반면 매매시장은 거래량이 꾸준히 증가하고 있다.

한국부동산원 자료를 보면 2020년 상업·업무용 부동산의 거래량은 총 33만5556건으로 2019년(30만3515건) 대비 약 10.56% 늘어났다. 특히 수도권 지역의 거래량이 전체 거래량의 절반 이상을 차지하면서 매매시장을 주도하였는데 경기도가 지난해 거래량의 약 32.72%로 전국에서 가장 높은 거래량을 보였으며, 서울이 19.59%, 인천이 11.42%로 뒤를 이었다.

특히, 서울 주요 권역내 프라임 오피스의 거래 가격은 연면적 3.3㎡당 3,000만원을 넘어 올해 진행 중인 거래에서는 연면적 3.3㎡당 4,000만원 이상 거래될 것으로 예상되어 연일 최고치를 경신하고 있으며 물류단지 및 데이터시설도 코로나19 사태의 영향으로 수요가 증가하면서 공급과 거래 규모가 꾸준히 상승하고 있다.

상업용부동산의 거래량이 증가한 원인으로는 풍부한 유동성과 저금리 기조의 영향으로 상업용부동산 시장에 자금이 몰리고 있으며 정부의 주택시장에 대한 지속적인 규제책으로 상업용부동산에 투자 자금이 유입되는 효과도 있는 것으로 분석된다.

상업용 부동산의 시장전망

2020년은 코로나 19에 따른 경기 침체의 영향에도 불구하고 풍부한 유동성과 저금리 기조 등의
영향으로 상업용 부동산에 대한 투자 수요가 증가하는 한 해였다. 올해에도 코로나19 백신 상용화에 대한 기대가 높아지면서 상업용 부동산에 대한 관심은 꾸준할 것으로 전망된다.

하나금융경영연구소가 발간한 ‘2021 Korean Wealth Report’ 에 따르면 부자(금융자산 10억원 이상 보유)와 대중부유층(금융자산 1억원~10억원 보유)의 부동산 보유 비중은 각각 53%와 76%로 여전히 높은 자산 비중을 차지하고 있으며 2021년에도 절반 이상이 현 부동산 비중을 유지하겠다는 의견을 보이고 있어 자산가들의 부동산의 선호도가 여전히 높다는 점을 알 수 있다.

그렇다면 올해 상업용 부동산의 유형별 전망은 어떨까.
올해는 코로나19 장기화 영향으로 상업용 부동산 시장의 불확실성이 여전함에 따라 안전한 부동산에 투자수요가 몰리면서 지역이나 부동산 유형에 따라 ‘양극화’ 현상이 심화될 것으로 예상된다.

지난해와 같이 핵심 지역내 대형 오피스 및 꼬마빌딩과 수도권내 물류단지, 데이터센터의 전망은 긍정적이나 리테일과 상가, 호텔 등의 전망은 부정적으로 예상된다.
아울러, 코로나19의 영향으로 침체되었던 공모형 부동산 간접투자 시장이 회복세를 보이고 있고 물류 및 임대주택, 주유소 등 다양한 자산에 투자하는 리츠가 점차 활성화 되고 있는 점이 투자 수요 유입에 긍정적으로 작용하고 있다.

2021년 상업용 부동산시장은 불안과 기대가 공존하는 한 해가 될 전망이다. 불확실성이 어느 때보다 크게 작용함에 따라 지역 및 유형 별 양극화가 예상되는 만큼 시장 상황에 대한 철저한 분석과 위험에 대한 대비가 중요할 것으로 보인다

하나은행 자산관리사업지원섹션
김웅 부동산전문위원