입주권과 분양권은 세법에서 다르게 적용되는 경우가 있다. 바뀐 세법으로 납세자들이 혼란을 겪고 있다. 달라진 부동산 관련 세법의 내용을 이해하면 부동산 투자에 많은 도움이 될 것이다.
자산관리 ㅣ 세무/법률
[전문가 칼럼]
‘조합입주권’ ‘분양권’
세법상 차이는?
조합원입주권과 분양권이란?
조합원입주권은 도시 및 주거환경 정비법 등에 따른 입주자로 선정된 지위를 말하며, 분양권은 주택법 등에 따른 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말한다. 다시 말하면 조합원입주권은 재개발 등으로 원래 지분을 가지고 있는 사람들(조합원)이 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 말하며, 분양권은 조합원들에게 먼저 공급하고 난 후에 남아있는 주택을 청약에 당첨된 사람들이 가지게 되는 권리를 말한다. 분양권에는 조합원입주권이나 분양권을 매매 등으로 다시 취득하는 경우도 포함된다.
조합원입주권과 분양권은 주택 수에 포함되는가?
1) 취득세
주택을 취득하는 경우 세대별 주택 수에 따라 취득세 중과여부가 결정된다. 취득세에서의 세대는 주민등록법에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 말한다. 입주권과 분양권은 그 자체가 취득세 과세대상은 아니며(승계조합원은 취득시 토지에 대한 취득세가 부과됨), 추후 입주권과 분양권을 통해 실제로 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다.
그리고 2020.8.12 이후 취득하는 입주권과 분양권은 취득세 산정시의 주택 수에 포함된다. 다만, 오피스텔 분양권은 취득 후 실제 사용하기 전까지는 주거용인지 사업용인지가 미확정된 상태이므로 다른 주택의 취득세 중과 적용시의 주택수 에 포함되지 않는다. 추후 잔금을 지급하고 주거용 오피스텔로 사용하여 주택분 재산세가 과세되고 있는 경우에 주택 수에 포함된다.
2) 양도소득세
주택을 양도하는 경우에 세대별 주택 수에 따라 양도소득세 중과여부가 결정된다. 양도소득세에서의 세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다. 주민등록표가 다르게 돼 있더라도 실제로 같은 주소에서 생활하는 경우에는 같은 세대로 본다는 점에서 취득세의 세대 개념과는 다르다는 점에 유의해야 한다.
다주택자가 양도하는 조정대상지역의 주택에 대해 기본세율이 아닌 중과세율(기본세율 + α %가산)이 적용된다. 따라서 주택 수가 많아지면 양도세를 많이 부담해야 한다.
조합원입주권의 주택 수 포함
조합원입주권은 다른 주택을 양도할 때 그 주택의 1세대 1주택 바과세 판단할 때의 주택 수에 포함되며, 중과세 여부를 판단할 때의 주택 수에도 포함된다.
분양권의 주택 수
2020.12.31까지 취득한 분양권은 다른 주택을 양도할 때 그 주택의 1세대 1주택 비과세 판단할 때의 주택 수와 중과세 여부를 판단할 때의 주택 수에 포함되지 않는다. 그러나 2020년 소득세법 개정으로 인해 2021.1.1 이후에 취득한 분양권은 다른 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 판단할 때의 주택 수와 중과세 여부를 판단할 때의 주택 수에 포함된다.
세율은 어떻게 다른가?
1) 취득세율
(농어촌특별세,지방교육세 별도부과)
조합원 입주권은 취득시점에 토지분(승계조합원에 한함)에 대해 일반 취득세율 4%가 적용되며 완공시점에는 주택 수와 무관하게 건물분에 대해 2.8%가 적용된다.
분양권은 해당 분양권을 취득할 당시의 주택 수에 따라 취득세율이 적용된다. 분양권을 분양계약으로 취득한 경우에는 분양계약일의 주택 수로 판단하며, 타인으로부터 승계취득한 경우에는 잔금지급일의 주택 수에 따라 취득세율이 적용된다. 다만, 2020.7.10 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전의 취득세율(1~3%)이 적용된다.
2) 양도세율
(지방소득세 10% 별도부과)
3) 기본세율
(지방소득세 10% 별도부과)
2020년 소득세법 개정으로 세율이 인상됐다. 기본세율에서 10억원 초과분에 대한 최고세율이 42%에서 45%로 상승했다. 이에 대한 적용은 2021.1.1이후 양도하는 분부터 적용된다. 더불어 조합원입주권과 분양권 및 다주택자 중과세율도 개정됐다. 이에 대한 적용은 2021.6.1이후에 양도하는 분부터 적용된다.
조합원입주권을 양도하는 경우에는 기본세율이 적용된다. 다만, 투기적인 수요를 줄이기 위해 단기양도(1년미만이나 2년미만 보유 시)의 경우에는 높은 세율이 적용된다.
분양권을 2021.5.31까지 양도하는 경우에는 조정지역과 비조정지역에 따라 다르게 세율이 적용되고, 2021.6.1 이후 양도하는 경우에는 지역에 관계없이 1년 미만 보유자는 70%, 1년 이상 보유자는 60%의 세율이 적용된다.
글 하나은행 자산관리사업지원섹션
김대경 세무사