다주택자가 아닌 1세대 1주택자가 취업ㆍ학업 기타 이와 유사한 이유로 신규로 주택을 취득하고 기존의 주택을 처분해야 하는 ‘갈아타기’를 할 때 따져보아야 하는 사항이 한 두 가지가 아니게 됐다. 잇달아 발표되는 부동산 대책, 번번이 개정된 부동산 관련 세법 규정, ‘부동산 거래신고 등의 관한 법률 및 주택임대차보호법’ 개정 등이 이유다.
자산관리 ㅣ 세무/법률
[전문가 칼럼]
‘갈아타는’ 당신을 위해,
주택 매매 체크 포인트!
자금조달계획서
‘자금조달계획서 제출 대상 확대’ 등을 내용으로 하는 부동산 거래신고 등의 관한 법률 시행령이 개정됐다. 조정대상지역 및 투기과열지구 내의 주택에 대해서는 금액에 관계없이 계약일로부터 30일 이내에 자금조달계획서를 제출하고 투기과열지구 내의 주택에 대해서는 자금조달에 대한 증빙자료를 제출하여야 한다.
1세대 1주택자가 기존 주택을 처분하고 비슷한 금액의 신규 주택을 취득하는 경우에는 자금조달계획서상 부동산 처분대금에 기존 부동산 매각금액만 기재하면 된다. 하지만 신규로 구입하는 주택이 기존 주택보다 고가인 경우에는 추가되는 금액에 대해서 그 자금 원천에 따라 자금조달계획서에 기재하고 증빙 서류를 갖추어야 한다. 또한, 법인이 주택을 취득하는 경우에는 지역이나 금액에 관계없이 자금조달계획서를 제출하고 투기과열지구 내에서 주택을 취득하는 경우에는 증빙자료를 제출해야 하는데, 이를 표로 정리하면 다음과 같다.
취득세
2020년 8월 12일 지방세법이 개정됨에 따라 조정대상지역에서 주택을 취득함으로써 1세대 2주택이 되는 경우 9%의 취득세율을 적용한다. 다만, 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 최고 3.5%의 일반 주택 유상 취득세율이 적용된다.
일시적 2주택이란 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 등과 같은 사유로 신규 주택을 취득한 뒤 1년 내 종전 주택을 처분하는 경우를 말한다. 종전주택과 신규주택 중 어느 하나가 조정대상지역에 소재하지 않는 경우에는 3년 내 종전 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 인정해주고 있다.
양도소득세
1세대 1주택자에 대해서는 비과세 및 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용하도록 혜택을 부여하고 있다. 하지만 다주택자에게는 비과세 및 장기보유특별공제가 적용되지 않는 것은 물론이고 양도소득세 중과세율을 적용하도록 페널티를 부여하고 있다. 다만, 소득세법에서도 종전의 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 신규 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 전입신고를 마치는 경우에는 일시적 2주택으로 인정해주고 있다.
종합부동산세
종합부동산세는 과세기준일(6월1일) 현재 해당 주택을 소유하고 있는 자에게 과세 된다. 종합부동산세는 취득세와 양도소득세와는 달리, 일시적 2주택자에 대한 특별 규정이 존재하지 않는다. 따라서 갈아타기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우(과세기준일 기준)에도 다주택자에 대한 종합부동산세 중과세율을 적용하여 해당 연도의 종합부동산세가 과세 된다.
계약갱신청구권
주택임대차보호법 개정에 따라 신규로 취득한 주택의 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 해당 주택에 전입을 하지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 현재 양도소득세는 최대 2년을 한도로 기존 임차인의 임대차계약 종료일까지 기존의 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입하는 경우 일시적 2주택을 인정해 주고 있다. 하지만 계약갱신청구권 행사로 2년을 경과하여 신규 주택으로 전입하는 경우에는 일시적 2주택으로 인정해 주지 않는다. 또한, 취득세의 경우에는 처분기한에 대한 예외규정이 존재하지 않아 계약갱신청구권이 행사되는 경우 일시적 2주택에 대한 취득세율을 적용 받기는 쉽지 않을 것으로 보여진다.
일시적 2주택에 해당하는 경우 신규로 취득하는 주택에 대해 취득세 중과세율이 적용되지 않는다. 최고 3.5%의 일반 취득세율이 적용되고 양도하는 기존 주택에 대해 비과세 및 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용된다. 일시적 2주택에 해당하느냐 아니냐에 따라 세부담 측면에서 상당한 차이가 발생할 수 있다.
종합부동산세 부담까지 고려하여 갈아타는 시기를 결정한다면, 과세기준일인 6월 1일을 피하는 편이 바람직하다. 취득세와 양도소득세 모두 일시적 2주택을 인정 받기 위해서는 1년 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입해야 한다. 다만, 현행 일시적 2주택 규정과 계약갱신청구권 행사가 맞물리는 경우에는 별도로 예외사항을 인정해주지 않는다. 따라서 거주이전의 자유를 보장하고 납세자의 예측가능성을 제고하기 위해서는 입법적인 보완이 필요하지 않나 생각된다.
※본 홍보물은 2021년 9월 30일까지 유효합니다. 준법감시인 심의필 제2020-광고-4541호(2020.10.27)
글 하나은행 자산관리사업지원부
임경인 세무사