부동산 가격을 말할 때 흔히 매매가격과 공시가격을 말하곤 하는데요. 이때 매매가격은 ‘실제로 거래가 체결된 가격’ 즉 시세를 뜻하고, 공시가격은 ‘국토교통부가 조사·평가해 공시하는 기준 가격’을 말합니다. 단어 그대로 해석하면 되기 때문에 정의 자체가 어려운 것은 아니지만, 의외로 헷갈리는 부분이 있어 명확히 구분해 둘 필요가 있습니다.

공시가격은 물가상승분과 시세 변화가 어느 정도 반영되기는 하지만 1년에 한 번 정해지는 가격이기 때문에 현재 가격인 시세와 시차가 발생할 수밖에 없습니다. 여기에 더해 정책적인 요소가 반영되는 경우 오차는 더욱 크거나 또는 작아질 수 있습니다.

반면 매매가격은 거래가 이루어질 때마다 새로 정해지는 가격이기 때문에 시세변동을 즉각적으로 반영한 가액이라고 할 수 있습니다. 만약 개발호재가 있는 경우에는 미래의 가치를 미리 반영하여 프리미엄이 얹어진 가격이 되기도 합니다. 이처럼 기대심리가 반영되기 때문에 반대로 개발호재가 사라져 버리거나 기대했던 것보다 효과가 축소되는 경우에는 거품이 꺼지듯 매매가격이 떨어지는 경우도 흔히 볼 수 있습니다.

매매가격은 아무래도 주변 분위기를 반영해서 부르는 호가와도 직결되는데요, 그만큼 매물이나 거래가 빈번한 지역이나 유사한 물건이 많다면 물건별 매매가격의 차이가 크지 않습니다. 하지만 거래 사례가 매우 드물거나 물건 자체가 희소한 경우에는 물건별 매매가격은 물론, 공시가격과의 차이도 커질 수 있습니다.

매매가는 매도자와 매수자 간 합의에 의해 결정되는 금액이기 때문에 시장 상황이 아니라도 매매 당사자 중 사정이 급한 일방에 의해 가격 조정이 이루어지는 등 정해진 금액이 아니라 가변적으로 적용되는 가격입니다. 따라서 매수 또는 매도 중 어느 쪽에 유리한 시장인지, 가격이 상승세인지 하락세인지 등 시장 분위기를 살필 수 있는 좋은 지표가 됩니다. 매입이나 매각을 고려하고 있다면 주변 매매가격을 반드시 살펴야 하는 이유이기도 합니다.

이러한 매매가격은 일반적으로 거래신고 등의 기준이 되는데요, 흔히 중개보수를 책정할 때, 취득세나 증여세·양도세를 납부할 때 등 거래와 수반된 제신고에 있어 근거가 됩니다.

반면 공시가격은 국토교통부가 결정하여 고시하는 가격으로 1년에 한번 결정·고시되어 이듬해 공시가격이 발표되기 전까지 고정되는 가격입니다. 정부 기관에서 정하는 가격인 만큼 공신력을 확보하기 때문에 각종 세금 등을 부과할 때 근거로 활용됩니다. 주로 보유 기간 동안 드는 비용이 되는 재산세와 종합부동산세 등의 기준이 되는 것은 물론, 건강보험료 등 행정에 활용됩니다.

공시가격은 목적 자체가 매매를 위한 것이 아니라 보유비용 산정 및 각종 행정을 위한 기준가격이기 때문에 통상의 시세 즉, 매매가격보다 낮게 책정되는 것이 일반적입니다.

비교적 짧은 시간에도 오르내림을 반복하는 시장가격을 그대로 반영할 경우 시점에 따라 거래 가능 비용보다 세금부담이 과도해질 수도 있기 때문에 이러한 불편을 최소화하기 위한 일환이라고 할 수 있습니다. 같은 맥락에서 거래 없이 공시가격만 큰 폭으로 오른다면 보유세와 건강보험료 등이 크게 늘어날 수도 있기 때문에 국토교통부에서는 매년 공시가격을 확정하기 전에 사전 열람 및 이의신청을 하도록 제도적 장치를 마련하고 있습니다.

※ 참고사항

부동산 공시가격은 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미 홈페이지(www.realtyprice.kr)를 통해 확인할 수 있으며, 물건 유형별 고시 기준일은 1월 1일, 고시 발표일은 다음과 같습니다.

ㆍ공동주택 : 4월 30일 / 개별주택가격: 6월 1일 / 개별공시지가: 5월 31일

ㆍ기준일 이후 분할·합병 등의 사유가 발생한 경우 별도 고시일 적용함.

※ 참고사항

부동산 공시가격은 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미 홈페이지(www.realtyprice.kr)를 통해 확인할 수 있으며, 물건 유형별 고시 기준일은 1월 1일, 고시 발표일은 다음과 같습니다.

ㆍ공동주택: 4월 30일
ㆍ개별주택가격: 6월 1일
ㆍ개별공시지가: 5월 31일

ㆍ기준일 이후 분할·합병 등의 사유가 발생한 경우 별도 고시일 적용함.