하나원큐

몇 년 동안 이어져 오는 부동산 경기 불황은 아직까지 확실한 출구가 보이지 않는 실정이다. 소위 ‘똘똘한 한 채’에 대한 니즈로 최근 강남권 아파트를 중심으로 주택매매가 살아나고는 있지만, 상업용 부동산 매매시장은 아직도 매물대가 상당히 많이 쌓여 있다. 팔려고 하는 사람들은 넘치지만, 살려고 하는 사람들은 극히 드문 ‘매수자 우위’의 시장 상황이 계속되고 있다는 의미이다. 2021~2022년도 부동산 호황기에 매수호가를 들었던 당시의 매도자들은 그 때의 가격을 잊지 못하고 있고, 반면에 매수자들은 아직 확실하게 매수의지를 밝히지 않으며 시장을 지켜보는 상황이다. 이러한 시장상황에서 부동산을 성급히 매도하는 것은 불리한 조건에 처할 위험이 크다. 당장 부동산을 매도하기엔 가격조정이 불가피하고, 또 마냥 기다리기에는 막막하기만 한 상업용 부동산 보유자에게 ‘부동산 관리/처분신탁’은 장기적 관점에서의 적절한 솔루션이 될 수 있다.

상업용 부동산을 평가하는 여러가지 요소 중 중요한 하나는 임대수익률이다. 부동산 그 자체의 가치상승을 의미하는 자본수익률도 매우 중요하지만, 현금흐름을 만들어준다는 의미에서 임대수익률 또한 꼭 체크해야 하는 요소이다. 부동산의 가치를 유지하고 향상시키기 위해서는 임대수익을 체계적으로 관리하고, 이를 극대화 할 수 있는 전략적 접근이 필요하다. 부동산 관리신탁이 바로 이러한 부분을 케어해 주는 신탁계약 형태이다. 부동산 관리신탁이란, 위탁자의 상업용 부동산을 신탁 받아 소유권관리 뿐만 아니라 임대관리와 자금관리를 해주는 신탁으로서, 현 부동산 소재의 업종별 임대시세를 파악하여 적정한 임대료를 제시하고, 어렵게 느끼는 임차인과의 임대료 협의를 은행이 대신하여 진행한다. 임대료 상승률을 제한해 놓은 현 임대차보호법에서 임대료 협상은 매우 중요한 부분인데, 한 번 때를 놓치면 1년을 기다려야할 수 있기 때문이다. 따라서 거시적 관점의 전문적인 임대관리서비스를 통해 꾸준하게 임대수익을 증액 관리하는 전략이 중요하다.

부동산 관리신탁을 통한 체계적 임대관리를 진행함과 동시에, 부동산 처분신탁을 통한 적절한 처분마케팅을 진행하는 것도 중요하다. 부동산 처분신탁이란, 위탁자가 매도하고 싶은 부동산을 은행에 맡겨 대외적으로 은행 소유인 상태에서 처분을 진행하는 신탁이다. ‘하나은행’이 계약의 당사자가 되어 매도를 진행하는 부동산 처분신탁은 매수의향인을 점검하여 진정한 매수의지가 있는지 사전 체크하고, 위탁자를 대신하여 매수인과의 협상진행, 계약상 법적 리스크 등을 파악한다. 매수인 입장에서 매도인이 ‘은행’인 것은 계약의 안정성 측면에서 매력적으로 보이는 부분이기도 하다.

당장의 매수인 우위의 부동산 시장이 언제 해소될 지 그 누구도 확실하게 말할 수는 없을 것이다. 다만, 지금까지 소중하게 보유해 온 부동산을 조급하게 매도하는 것이 아니라, 시장상황의 변화를 기다리며 장기적 플랜의 임대수익 관리를 통해 매력적인 매물로 만들고, 동시에 처분신탁을 통한 안정적 처분진행은 현 시장상황에서 최적의 매도 솔루션이 될 것이다.