지난 8월 발표된 「2026년 세제개편안」에는 부동산 관련 세제 개편 내용이 대폭 담겨 있습니다. 집을 보유하고 있는 것만으로 매년 부과될 수 있는 종합부동산세가 내년부터 거주 여부와 거주기간에 따라 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.

종합부동산세는 1인당 보유 주택의 공시가격 합계액에서 기본공제액을 차감한 후 계산합니다. 기존에는 1세대 1주택자의 경우 12억원, 그 외의 경우 9억원의 기본공제가 적용되었으나, 개정안은 이를 거주 여부에 따라 다르게 적용합니다.

1세대 1주택자는 거주하고 있다면 기본공제액이 14억원으로 현행보다 늘어나며, 비거주라면 현행과 동일한 12억원이 적용됩니다. 부부 공동명의 1주택자는 거주 시 각 9억원, 비거주 시 각 6억원을 공제받으며, 1세대 1주택자가 아닌 다주택자 등은 기본 4억원에 거주주택 가액 비중을 5억원 한도로 더해 최대 9억원까지 공제받을 수 있습니다.

1세대 1주택자로서 거주하고 있다면 기본공제 14억원이 적용되어 공시가격 14억원(시가 약 20억원 상당) 이하 주택은 종합부동산세가 발생하지 않습니다. 부부 공동명의 1주택자가 거주하고 있다면 각 9억원씩 공제되어, 공시가격 18억원(시가 약 26억원 상당) 이하 주택은 종합부동산세 대상에서 제외됩니다.

공시가격 합계액에서 기본공제를 차감한 금액에는 현재 60%의 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정합니다. 내년부터는 이 비율이 70%로 오르며, 3주택 이상 보유자와 1세대 1주택을 제외한 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%가 적용됩니다.

세율 구조도 달라집니다. 현재 종합부동산세는 7단계 누진세율이 적용되며 주택 수에 따라 더 높은 세율 구간이 존재합니다. 개정안에 따르면 과세표준 6억원 초과 구간부터 세율이 오르며, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 동일한 세율을 적용합니다.

1세대 1주택자는 만 60세 이상이면 연령에 따라 20%~40%의 세액공제율을, 보유기간이 5년 이상이면 기간에 따라 20%~50%의 공제율을 적용받습니다.

개정안에 따르면 보유공제는 2027년에는 보유기간과 거주기간을 비교해 유리한 쪽을 적용하고, 2028년부터는 거주기간만을 기준으로 20%~50%의 공제율을 적용합니다. 또한 기존에는 공제율 80% 한도만 있었지만, 2027년에는 800만원, 2028년부터는 600만원의 금액 한도가 새로 적용됩니다.

[사례 ① 1세대 1주택자 단독명의(만 70세, 10년 보유), 공시가격 25억원인 경우]

[사례 ② 1세대 1주택자 단독명의(만 70세, 10년 보유), 공시가격 40억원인 경우 (3년간 공시가격 동일 가정, 세부담 상한 미고려)]

사례에서 보듯이 고가 주택일수록 세제개편에 따른 종합부동산세 부담이 커지며, 실거주 기간이 길수록 세부담은 낮아집니다. 은퇴 후 소득이 줄어 종합부동산세가 부담스럽다면 1세대 1주택자(공동명의 포함)로서 연령, 소득, 보유세 비중 등 요건을 충족할 경우 납부유예 제도를 활용하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 다만 이번 개편안은 의견수렴 과정을 거쳐 9월 초 일부 수정되어 국회에 제출된 만큼, 최종 통과 여부와 세부 내용 변경 가능성에 계속 주목할 필요가 있습니다.