2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」은 향후 양도소득세의 핵심 축을 ‘보유‘에서 ‘거주’로 전환하는 내용을 담고 있습니다. ‘장기보유특별공제’를 명칭부터 ‘장기거주소득공제’로 바꾸고, 공제율 계산 구조와 공제한도를 함께 재설계하는 것입니다.

현행 소득세법에서는 1세대 1주택자가 장기보유특별공제를 받으려면 기본요건으로 3년 이상 보유하면서 2년 이상 거주해야 하고, 그 요건을 충족하면 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제받습니다. 다주택자는 3년 이상 보유 요건만 채우면 보유기간 연 2%로 최대 30%까지 공제하며, 거주요건은 따로 두지 않습니다. 그리고 공제액 자체에 대한 상한은 두지 않아, 고가주택일수록 절감 폭이 비례적으로 커지는 구조입니다.

첫째, ‘보유공제’를 ‘거주공제’로 전환하는 것입니다. 1세대 1주택자는 현행의 ‘보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)’ 체계를 ‘거주 연 8%(최대 80%)’ 단일 체계로 재편합니다. 다주택자(비조정대상지역 소재 주택에 한함)도 ‘보유 연 최대 2%(최대 30%)’에서 ‘거주 연 최대 2%(최대 30%)’로 바뀌어 보유 자체에는 더 이상 공제 혜택을 붙이지 않습니다. 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 이미 현행법상 장특공제 자체가 배제되어 있고, 개정안에서도 거주공제 역시 배제합니다.

둘째, ‘공제한도’가 신설됩니다. 주택 장기거주소득공제 한도는 인별 연간 기준과 양도 물건별 기준을 각각 두며, ’28년은 20억 원, ’29년 이후는 10억 원으로 축소됩니다. 공동소유 주택은 지분비율에 따라 양도 물건별 한도를 안분하고, 주택 1채를 연도 달리하여 분할양도하는 경우에는 분할양도 비율에 따라 안분합니다.

시행은 3년에 걸쳐 단계적으로 이루어집니다. ’27년은 현행 그대로 유예하고, ’28년에 중간 단계를 거쳐, ’29년부터 본격 시행합니다. 구분별 구체 내용은 다음과 같습니다.

1세대 1주택자는 ’27년 거주 연 4% + 보유 연 4%로 10년 최대 80%, ’28년 거주 연 6% + 보유 연 2%로 10년 최대 80%, ’29년 이후 거주 연 8%로 10년 최대 80%입니다. 거주 연 8%는 기존 거주 연 4%의 두 배에 해당해, 거주기간만 10년을 채우면 최대 한도까지 도달하는 구조입니다. 다주택자(비조정대상지역)는 ’27년 보유 연 2%(15년, 최대 30%), ’28년 보유 연 1% 또는 거주 연 2%(15년, 보유 최대 15% 또는 거주 최대 30%), ’29년 이후 거주 연 2%(15년, 최대 30%)입니다. 그리고 공제 한도는 ’27년 한도 없음, ’28년 20억 원, ’29년 이후 10억 원으로 내려갑니다.

(사례 ①) 1주택자 양도가액 32억원, 취득가액 12억원, 2년 거주, 10년 보유시

(사례 ②) 1주택자 양도가액 75억원, 취득가액 25억원, 10년 거주‧보유시

종합하면 이번 개편의 방향은 한 문장으로 요약됩니다. 더 오래 산 사람에게 더 많이 돌려주고, 아무리 오래 가져도 거주하지 않은 집은 더는 두텁게 감면하지 않겠다는 것입니다. 그리고 고가 양도차익에 대해서는 무제한이었던 공제 효과를 일정 한도로 묶어, 조세 형평성과 서민· 실거주자 중심의 과세 체계로 무게중심을 옮기는 것이 이번 주택 장기보유특별공제 개편의 골격이라고 정리할 수 있습니다. 단, 이번 발표는 정부 개편안이며 국회 심의 과정에서 수치나 시행 시기가 조정될 수 있다는 점은 별도로 유의가 필요합니다.